养老院再升级，我们当如何做？
看看自己身边的养老院，到经过几年征战下来，除了为数不多的几家养老院外，其他的大部分养老院都在为前期的筹备不当，反复投入成倍的资金，本应占据大量市场的行业反而让很多人不是那么好过，这是一个多么可怕的行业现象啊。
今天就聊一下这里面的一系列的问题所在，比如：
为何这么多养老院这么快就陷入敲敲打打修修补补的怪圈？
为何重复投入的大量资金却越陷越深？
为何黄金地段看似红火的生意却利润很少，是什么在无情地吞噬着我们的利润？
是什么在影响着养老院的生意？
养老院是否就像一台创造经济价值和社会价值的巨型机器，我们在参与制造这种巨型机器的时候，怎样堵住那些遗留的黑洞？
我们在操作这种巨型机器的实践中，能不能推出填补养老院漏洞的升级版技术？
怎样才能使养老院更具有科学性和先进性呢？
一，降低未来成本
成本和费用，是养老院经营管理的永恒主题。养老院的管理成本，我们必须严格控制；对于经营成本和费用，只要能带来利润的，我们决不苛刻，因为，合理的经营费用的投入，可给养老院带来更多经营利润，获得更多机会。
怎样降低未来成本，下面说几个办法。
1.降低维修成本
经常发现这样的养老院，设计师把养老院设计得非常漂亮，但他们却没有考虑到未来维修的成本，有的面墙是采用透光艺术玻璃做的，面积很大很漂亮，为了实现透光均匀，施工队只能采用一块很大的白色防水油布把灯光档住，然后在外面安装玻璃。
但是，没过多久，日光灯管坏了几根，工程部维修，别无选择，只能拆掉玻璃，然后把布掀开，真是安装容易维修难啊，为了换几支简单的日光灯，却损坏了很大的艺术玻璃，不但连续多天影响到对客服务，订货也成了大麻烦，而且浪费了更多的劳动力成本。
可见，设计美观很重要，但最重要的是要考虑既美观又实用，尽量不要导致养老院在材料上进行二次投资。好的养老院设计和施工，可以节约45%-65%材料和人工维修成本。
2.预防玻璃门窗能耗
一般来说，养老院门窗散失能量高达20%-35%左右，根据检测，单层玻璃贴膜可阻隔60%—80%的太阳能，在玻璃门窗贴上玻璃贴膜或挂反射窗帘，可以大大降低空调能源消耗，同时还必须在制度上严格规定，在没有必要的情况下，严禁任何人开玻璃门，以免流失能源。
3.利用收水器节能
收水器目前生产较为广泛，说明它的市场非常广阔。收水器可以减除冷却塔排出湿热空气中夹带的大量细小水滴漂移物，避免对周围环境的水雾污染和凝固而安装的节水和保护环境的装置。根据统计，一家大型养老院安装收水器，每年最少可给养老院节省3000多吨水。
4.实现养老院外墙节能
如果养老院外墙采用浅色涂料，特别是采用阳光反射率高的涂料，可以反射掉65%-75%的热能。在我国南方的养老院，大家都知道夏天，有时候两三台空调主机全部高负荷运转，老人都还喊热，尤其是住最顶二三层的老人，空调根本没用，连养老院墙身和天花吊顶都是热的。
近几年来，铝膜防水卷材的出现，金属屋面隔热，能反射掉75%的太阳光，同时具备95%以上发射率，一般可以降低屋面温度23℃，节省空调费用的20%-70%。改性沥青防水卷材用于屋顶、墙面、地下室、卫生间等建筑物各部位，实现了100%的防水，新型材料的出现，宣布我国防水和隔热进入了新的历史时刻。
5.利用变频系统省钱
目前生产变频系统的厂家已经很普及，但还是有很多养老院不相信变频系统。养老院的水泵、制冷机组、电梯、风机、锅炉等普遍留有富余功率以防超负荷，采用变频系统，可根据温度和负荷的变化，调节电机的转速频率，一般可节电25%-45%，一年多就可收回设备投资。
6.避免用电浪费
目前在业内除了太阳能、空调冷媒水系统的广泛使用外，在电路方面，也采用新的节能方法，比如楼层走廊、消防通道的灯，平时按距离只固定开一小部分，其余全部采用感应灯；养老院所有的灯都规定开关时间，这样大大节约照明时间和延长使用寿命。
7.降低结构成本
养老院要正常营业，必须经历五大步:征地、报建、装修、筹备、营业，其中装修设计非常重要。当然漂亮的设计固然重要，但更重要的，还是要既能创造利润又能节约成本，还有不要浪费面积。
按我国南方行情做个基本测算，一般情况下，投资一家500间左右客房的五星级标准的养老院，费用为：地皮2万平方×6000元/平方=1.2亿元，土建5万平方×1300元/平方=0.65亿元，装修及设备5万平方×3000元/平方=1.5亿元，合计在3.35亿元左右，在不计算土地费用的情况下,如果土建和装修空置面积3000平方,则浪费1300万元(3000平方×1300元/平方=390万元, 3000平方×3000元/平方=900万元)。
1300万投资现金浪费，等于养老院白白经营半年多还是没有利润，加上半多的投入的经营成本和支出的费用，间接损失大约超过2500万，这只是其一的部分费用；其二是对流问题，很多养老院结构不合理，对流失热严重，密封性能差，能耗损失非常严重，这给后来的经营，增加了更高的能源成本；其三是结构标准化问题，有的业主认为有关系，在手续不全的情况下，就开始建楼装修，等到需要手续时才发现，第一关：消防过不了。
因为没有哪个领导愿意为了你的批文，愿意把自己的饭碗砸掉，结果，消防只能重新改造，这又是一笔不小的重复投资。
有没有办法避免以上情况发生？首先必须认真审核设计师的图纸，清楚每一处可能浪费的面积和结构，因为很多设计师关注的是功能和美学，我们关注的是投资成本和效益的最大化，必须砍掉不必要的成本浪费；其次是设法先请消防、卫生、文化执法等部门先审核图纸，施工中途请他们到现场考察给意见，以后办理手续就可以一气合成了。
8.实现省钱采购
大家都有这样的经历，某配件坏了，采购部经常要等到需要买更多物品时才一起去远地方采购，眼前老人来了，却没办法服务，原来问题出在筹备期间，在远处批量采购时，顺便把零散少用的物品也采购了，以免当出现配件损坏时，无法在附近及时补货。
9.注重产品性能等于省钱
我们买产品，买的是产品的性能，决不能为了一时的便宜而给未来带来严重后果。我们曾经筹备一家养老院，业主为了省钱，客房采购了一批廉价插卡盒和开关，按说这不是什么大型设备，应该不会有什么大问题，但是，一周后，客房在开荒时发现，有的插卡盒不能取电了，有的开关感应功能失灵了，虽然后来全部作了更换，但是不仅造成了浪费，而且延误了工程进展。
试想，如果是交付使用后才坏，那造成的损失可就更大了。所以，购买产品时，选择的是产品的性能，应考虑其稳定性、寿命、售后服务，这是我们最最需要的。
从以上九点我们可以看出，成本和费用，是养老院经营管理的永恒主题。养老院的管理成本，我们必须严格控制；对于经营成本和费用，只要能带来利润的，我们决不苛刻，因为，合理的经营费用的投入，可给养老院带来更多经营利润，获得更多机会。
二，提炼更高的劳动价值是长远计
在人员工资福利方面，一般老板的心态是：你得好好干，公司赚钱了，我才有更好的福利待遇给你，你没给我赚到钱，你凭什么跟我提条件！
员工则认为，你得先给我保障，解决我的忧虑，满足我的条件，我才能好好地为公司出力工作，不然，我就走。
其实，这是一对永远相争持的矛盾。实践证明，从全世界工薪走向来看，基本上都是升，很少有降的，而员工的流失，吃亏的多数是业主，因为熟手走了，生手招回来，需要时间才能上手。
所以，美国管理大师卡耐基说:“拿走我的工厂，把我的员工留下，不久后我们还会有个更好的工厂。”可见，只有梧桐树，才能留住金凤凰，留住员工就等于留住财富。
1.留住人才
通过多年研究发现，事业留人、情感留人其实都不能从根本上控制人员流失。因为，金钱、物质、事业永远不能使人得到满足，满足的只是一种精神状态。如果你的职员在精神状态得不到满足，他就不会留下来。而人员的科学性搭配，会大大满足职员的精神状态。
我们常说良性循环的养老院，必定经历打江山→经营→扩张发展三个阶段。我们也发现了一种存在的现象，市场出现了筹备是一批人，筹备完了，开业几个月就逐渐把这批人逐步换掉，然后招“经营”管理人才。
其实，这是非常错误的做法，事实证明，凡是最后生意一直稳定的养老院，都是筹备人员从开始一直坚持做到三五年甚至更长的时间，因为他们不再需要磨合期，他们熟悉了当地市场，他们能够准确地判断市场变化，能够及时调整思路与时俱进。
筹备养老院招聘之前，首先要做人员架构，但是，我们多年来一直采用的，都是垂直式管理模式，所以在管理过程中经常发现管理的断层现象。为什么会有这种现象？
简单地说，这不是中间层没有执行力，而是管理模式出了问题，基层与上层距离太长，上层的思想无法完整贯彻到基层，有的文件传达一次后，就被锁进文件柜里了。
所以，解决这一问题，也不能完全改为扁平式管理，而是要从架构上，实现垂直式管理与扁平式管理相结合，将垂直式管理的中高层尽量横向身兼多职。培养横向人才，实现横向与纵向相结合，把垂直式管理与扁平式管理相结合，是目前时代发展的需要，具有时代的先进性，还可大大节约人力资源成本。
3.让企业文化和福利更有亮点
企业文化,是为了满足员工的精神状态，员工福利是满足员工精神状态的一种辅助。
除了常规培训外，关键要突出养老院未来的前景，让员工对未来充满希望。筹备期间，肯定会发生一些员工的感人故事等，要及时抓住这些典型事迹，给予扩大宣传，感染员工，让整个养老院人员有家的感觉，还要及时给予表彰，振奋人心。
员工福利，吃为先，住为后，饭堂厨师非常重要。因为开荒是最辛苦的，必须吃饱吃好，这是我们许多同行最容易忽略的环节。同一地区，就算每家养老院膳食标准一样，但生活就是有差别。对于住宿，每个员工宿舍拥有空调和独立的卫生间，有条件的话，将员工生活的必须品都配齐，员工的口碑自然会冲击他所涉及到的人力资源市场。
对于薪金制度，二线部门和营业部门的基层员工应该入乡随俗；对于经营型人才，特别是高提成制度，只要她们能带来更多的效益，钱是她们赚回来的，应该给以刺激。
打造和谐幸福的企业文化氛围，不但要让员工吃好玩好，最重要的是要让员工有一种精神、一种自豪的力量。
4.让员工从筹备开始就养成开业的习惯
养老院筹备阶段，不要忘记强调礼节礼貌。因为是便装开荒，大家都像民工一样，和施工单位的人混在一起，所以很多部门组织者对已经培训过的养老院要求，并没有马上要求执行，别说“三轻”，连最起码的礼节礼貌都不能执行，这给养老院开业后的营业，带来很坏的习惯。
所以，有预见性的养老院筹备人员，一般会要求：“只要你办理了入职手续，成为养老院的员工，你就得按照养老院的要求做，无论你穿不穿工服，你都是养老院员工，既然是养老院员工，请注意你的言行举止和礼节礼貌！”。只有从筹备期间对员工有要求，养老院开业后，员工才能养成良好的习惯。
5.建立员工自己的安全意识
养老院员工在开荒期间，安全隐患是一个大问题。作为养老院管理者，不但要关心员工的上班时间的安全，更要关心员工下班后的安全。80后的员工目标明确，90后的员工思想活跃，那些大道理式的教育对他们不一定行得通，他们需要的是现实的东西，不妨直接告诫他们“保护好自己就是对养老院的一项贡献”。
三，实现养老院管理制度及操作程序的超前性
养老院管理制度及操作程序，超前性的养老院管理制度和操作程序，对养老院显得十分重要。
1.让制度和程序更有效
中国的养老院管理不能照办外国的模式，数一数我们身边的养老院就会发现，在行业中空降了许多外国专家和海归，结果绝大部分都因水土不服而荣归。并不是他们的管理制度不好，也并不是他们不会管理，而是因为他们服务的消费人群不同，他们的搭档无法把他的理念执行，或者执行后根本就不是他以前环境的那种效果，合理性和有效性很重要。目前我们身边的管理层基本上都是本土化，这也是必然结果。
养老院在发展、在改变，我们的管理制度和程序必须顺势而变。比如我们客房和前厅的工作，按照老一套程序是，虽然他们每个人都有自己的岗位职责，但是，我们却要求管理层不要总坐办公室，而是重点站大堂，在规定时间，不站大堂还要处罚！
有人会问为什么？其实很简单，对客服务不站在老人出入最多的地方服务，难道还能敲门进房间去一间一间服务老人啊？其实，我们只是在制度上做到与众不同罢了。客房服务就是由三方面组成：安全、舒适、干净。安全是老人的第一心理需求，老人熟悉你，你能给他解决很多问题，他就有安全感，而且会常来。
养老院经营管理不能生搬硬套，养老院管理经营与其他行业经营一样是互通的：客户需求什么，我们就提供什么，看你是否能发现需求，谁能满足客户需求，谁就能获得高利润。
2.让制度和程序更实用
做过养老院管理的都知道，我们的管理制度和程序非常细，细到每一个动作怎么做，每一句话该怎么说，以至于导致新来的服务员，走路时不知道应该是先迈左脚还是先迈右脚，养老院管理制度快赶上《圣经》那么厚了，工作程序、岗位职责快赶上《汉语词典》了，很全面，全面得很复杂。
如果像《哈利波特》长一点有趣一点也没关系，毕竟我们的行业是劳动密集型，我们的员工平均文化还不到中专水平，枯燥无味的教条怎么能让员工放松自然地工作？再说，那么厚的制度和程序，能做到的有几条？最关键还是实用，必须重点突出，现场管理才是重中之重。
我们认为员工做得很标准，不一定是对的，只有老人认为是对的，那就是标准。我建议大家在做管理制度和程序时，最好加一项内容《赢得老人赞扬100法》，这是我们服务最需要的。
当然，对于重点要求部分，必须单独列出来，而且要留下空位，让员工培训后签上名字，避免员工找到借口。对于涉及到需要财务配合的经营规定，最好要归类在一份完整的文件上，不要今天发一份文件，明天补一份文件，这样会给财务核数带来工作不便。
四，完善筹备工程问题
很多人认为，养老院筹备的工程，是施工单位的问题，与筹备办无关，这是完全错误的。因为养老院筹备不跟进工程问题，将会给部门经营管理带来很多不便甚至带来难题。因为，设计师他没做过养老院管理，他设计的是常规性操作，我们决不能迷信他的图纸，我们必须去熟悉现场。
1.跟进工程问题
在施工过程中，由于施工单位不同，负责的项目不同，他们之间也经常出现扯皮，比如玻璃安装好后，电工在安装开关时在玻璃上开孔，把玻璃开裂了，玻璃商发现了他们就开始扯皮，同时，由于施工面积大，有些细节，水电施工队不一定注意到，这恰恰会影响到养老院今后的营业。
所以只有我们来登记，而且登记必须分类，写明某个具体位置，如：玻璃类、管墙类、地毯类等。统计好后，交给施工单位现场指挥处理，不处理的，则交总办统一与施工单位协调。
所以，养老院各部门内部跟工程的管理人员，必须要有每个项目施工工头的联系方式，以便及时解决问题。凡是那种喜欢把工程报告递交给总办的人，他不是在请示总办，他是把问题推给总办后自己推卸责任。
2.土建和工程问题中我们的必检项目
土建及工程设备主要出现的问题有很多，包括：
①检查防水处理是否严实、天面管道井与消防管连通接口是否有问题，伸缩缝隔音处理是否完成，卫生间防水处理是否严密，水渍净化处理系统是否符合客房和餐饮部客用；
②电量测算是否够负荷、发电机变压器及高低压配电房安装及防鼠、防水、防潮是否存在问题；
③中央空调系统的机房和水塔节能问题；
④电梯开关位和盘机位是否操作方便，高层建筑不能长期占用电梯，是否需要配备圆筒布草槽；
⑤消防管道是否渗漏，监控设备是否清晰，报警系统可否复位，烟感灵敏度不可太高，喷淋嘴是否被施工损坏，水带、水枪、灭火器及箱标记是否明确。消防试水建议在没铺地毯没贴墙纸没进家私之前进行，走火通道的防火门及隔离墙是否灵活，指示牌箭头及灯的插座位是否按标准安装；
⑥灯光音响系统调试后是否做好防尘措施，地下电缆、电脑系统（点歌点菜系统、客房软件系统、财务管理系统、考勤系统）、交换机、广播系统、会议系统、有线电视线路、手机信号测试、电话线路、宽带网络与超长放大器、内网连通是否正常；
⑦地下油库、管道煤气、热水锅炉房、电房安装后，是否已经确定安全措施和巡查制度……泳池设备设施和水循环系统及清洁池是否能正常使用；
⑧不要忽略对养老院假山、园林、浮雕、喷泉、仿真花木、停车场车库系统、水族观赏设备的保护,特别是有台风的地区，园林树木在没生根前，绝对不能只为了美观而提前撤掉支架；不要遗忘给员工配备娱乐设施，如网球场、台球设备、羽毛球设备、篮球场、上网场地等。上网是目前员工的需求，养老院配备“员工电子阅览室”，可以减少员工外出上网存在的不确定安全隐患；
⑨户外大型宣传广告及公路路牌，必须在养老院正式确立试业日期后再面市，因为养老院筹备开张日期一般都会因为工程问题一拖再拖，决不能给外界造成说话不算数的印象；
⑩安排养老院内部星评小组成员之一人，在筹备期间对照《饭店星级申请报告》进行逐项检查，填写养老院建筑结构和设计施工单位及设施设备来源等，并逐项检查配套设施是否符合要求，比如洗手间(厕纸架、浴缸扶手、烘干机插座、毛巾架、浴帘、挂式电话、地漏渗水)、残疾人洗手间〈扶手架、推车斜坡〉、在残疾人房测试推车用的洗手间可否转弯），很多养老院在施工时，大堂门口都忘记留残疾人通道，直到星评前才切开大理石重做，先不谈浪费的问题，这是严重缺乏服务意识问题。
3.加强对成品的安全维护和保护
养老院筹备期间，加强对成品的保护，显得十分重要，许多墙纸和门，在搬运家私过程中遭到碰坏，比如养老院的大理石和地毯铺好后，许多工程收口问题还没结束，大量施工人员和开荒员工及搬运家私的队伍都必须从上面踩过，晴天大量的泥沙和雨天大量的污泥，都随着脚进入到养老院内，还有部分玻璃和大理石台面及瓷器，遭致人为破坏，如果开荒期间不加强成品的安全保护，养老院将损失非常严重。
①凡是大理石必须全部用纸皮或其他可保护的物品盖住，走道入口处必须放地毯头，预防泥沙进入地毯区，地毯上必须铺上薄膜，行人进入楼层，必须穿养老院准备好的拖鞋或者用胶口袋套住脚。
②凡是家私、电脑、电视、床等包装及设备，没到安装的时候，决不可以开封，就算安装好后，也要用薄膜盖好，加以保护。
③开荒搬运必须小心，预防对走道和门造成损坏，一律按编号对号入座。
④加强对养老院钥匙的保管，养老院办公室和各工作间及各通道门的钥匙，施工单位完成施工后，必须统一由保安部造册保管，借出送还必须履行交接手续，以免筹备期间钥匙流失或遗失。
五，收费项目必须考察当地市场
首先说两句老话：我们要适应环境，环境不可能来适应我们；识时务者为俊杰。任何人都不能自负，要适应市场需要，预算也不要太自信，孤注一掷后果不堪设想。
要通过对周边市场考察，了解周边养老院市场的设备、设施、物品、服务、客源、收费及运作情况，并对其进行认真分析，确定收费标准和经营策略。
六，办理证照
说实话，养老院开业需要办理的证照很多，目前最基本的证照就不少于10项，而且国家对养老院的管理越来越规范，以后可能还更多，如果等到把全部证件办下来才开业，不知道要等多久。所以，养老院办理证照肯定是有窍门的，首先我们来分析一下养老院需要办理哪些证照：
①消防审批证、②环保审批证、③工商登记证、④税务登记证、⑤卫生许可证、⑥文化项目经营许可证（歌舞厅）、⑦特种行业经营审批证、⑧企业代码证、⑨银行开户、⑩卫星电视转播；
还有物价审核、工资核定等，从业人员要有健康证、旅游局行业管理登记证等等……涉及的部门有: 消防、环保、卫生、工商、公安、治安、税务、技术监督局、银行、城管、劳动部门（用工、工资审核）、文广新（文化广播新闻局）等等。
七，养老院试业准备工作清单
养老院开业前一周，是最忙、最容易出现问题的时候，很多问题都会显露出来，为了预防打乱仗、扯皮和其他突发事件的发生，确保养老院的顺利试业，必须采取以下措施：
讨论养老院各部门《应急方案》要求采用问答式“出现问题怎么办？”；
规定各部门管理人员不要因急躁而过多指责下属；
审核《养老院开业庆典程序》及落实嘉宾名单；
落实酒会出品及宴会菜式；
检查各营业部门物品摆放标准预防无用功返工；
检查各营业位置的配套设施设备与实际运作是否有相抵触；
落实可能遗忘的外围垃圾收购及处理等问题；
检查各营业部门学习并熟悉电箱开关操作的落实情况；